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        媒體中心

        前期物業服務合同的法理探析

        發布時間:2018-11-06 08:58:16 發布者: 瀏覽次數:3061次

        文/鹿欽連(深圳市物業管理行業協會法律服務中心主任)


        最近,關于“建設單位在簽訂前期物業服務合同后,業主大會尚未成立的情況下,有無權利再次選聘物業服務企業”的問題在朋友圈引起熱議。大家眾說紛紜,主要分為兩派,其代表性觀點陳列如下:一種觀點認為,《物業管理條例》有關“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同”的規定,應視為法律授權條款,建設單位因此可在前期物業管理階段另外再選聘物業服務企業;另一種觀點認為,業主買房前需要對前期物業服務合同進行確認,建設單位不經業主同意無權擅自改簽前期物業服務合同。雙方各援引法律法規的規定和各地法院的司法判決,最終也無法形成統一意見。對于以上爭論問題,既沒有非常明確的法律規定可援引,也無成熟的理論成果可借鑒?;谧髡咴谖飿I管理當中的實踐與思考,本文從前期物業服務合同的法理視角予以推演,探討和解決因前期物業服務合同而產生的諸多問題。


         建設單位成為前期物業服務合同當事人的法理基礎


        新建房屋竣工驗收后,建設單位需要在一定的期限內向登記機關申請房屋所有權初始登記,而初始登記屬于不動產權屬登記的一種。按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)的規定,依法登記取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為《物權法》第六章所稱的業主。因此,建設單位在取得初始登記后就具備了業主身份,由此可以與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。此時,前期物業服務合同表面上看是建設單位與物業服務企業簽訂的,實質上仍然是業主與物業服務企業簽訂的,只不過此時的業主是建設單位而已。


        前期物業服務合同的簽訂,一般應當在建設單位取得初始登記后,物業出售之前完成。對于建設單位開發建設的自持物業,因不涉及出售問題,實質上也就沒有前期物業服務合同和物業服務合同的區分了。


        業主受前期物業服務合同約束的法理基礎


        合同具有相對性,合同的效力范圍僅限于合同當事人之間,合同當事人一方只能向合同的另一方當事人基于合同提出請求,而不能向與其無合同關系的第三人提出合同上的請求。同時,因合同而產生的違約責任只能在合同當事人之間發生,合同關系以外的第三人不能基于該合同而承擔違約責任。前期物業服務合同作為合同的一種,理應遵守合同相對性原則。但最高人民法院《司法解釋》作出了這樣的規定,“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持”。上述規定是否違反了合同相對性原則?實際上并非如此,這就涉及到了合同法中的債權債務概括轉移理論,即合同法規定“當事人一方經對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人”。


        對于《物業管理條例》規定的“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。對此我們可以理解為,建設單位在銷售物業時,已經通過業主在房屋買賣合同上的簽字和對相關內容的確認行為,將前期物業管理合同中的權利義務一并轉讓給業主(即房屋買受人),因此最終建設單位脫離業主的身份。


        另外,法律規定的債權債務概括轉移應征得對方當事人同意的問題。按照物業管理常識和行業慣例,物業服務企業在簽訂前期物業服務合同時,理應知道物業服務的最終對象是業主,可以認為其以默示的方式認可了債權債務的概括轉讓。前期物業服務合同權利義務一并轉讓的后果,導致原合同關系的消滅,業主(即房屋買受人)取代了建設單位的地位,產生出一種新的合同關系。因此,在建設單位開始銷售物業后,前期服務合同的主體,就已經不再是建設單位與物業服務企業,而是業主與物業服務企業。此時前期物業服務合同與物業服務合同并無本質差異。

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        業主可以隨時解除前期物業服務合同的法理基礎


        對于一般合同來說,履行期限是合同的必備條款,當事人不得任意解除合同,如要解除合同要符合法律的規定或者雙方當事人在合同中的約定,或者雙方當事人在合同生效后達成解除合同的合意。但是《物業管理條例》規定,“前期物業服務合同期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已經生效的,前期物業服務合同終止”。最高人民法院《司法解釋》也規定,“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持?!币陨弦幎ǖ姆ɡ硪罁卧??


        物業服務合同并沒有包括在合同法規定的15類有名合同當中。關于物業服務合同的法律性質,經過長時間的爭論后,普遍認為物業服務合同是一種委托合同。對于解除權,委托合同有著例外的規定。由于委托合同具有人身性質,以當事人之間相互信任為前提。如果任何一方對他方產生了不信任,都可以隨時解除合同。所以合同法規定,“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同”。因此,作為前期物業服務合同,業主擁有任意解除權有著委托合同的法理基礎。


        另外的問題是,如果適用委托合同理論,物業服務合同的任意解除權就應該是合同雙方都應該平等享有的權利。但遺憾的是,《物權法》及其司法解釋只規定了業主的任意解除權,沒有規定物業服務企業的任意解除權,由此造成了業主和物業服務企業權利義務的不對等,有失公平。同時《合同法》還規定,“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的,除不可歸責于該當事人的事由以外,應當賠償損失”。物業管理相關法規也并沒有規定業主應該承擔因提前解除合同給物業服務企業所造成的損失。從各地法院判決中,似乎也沒有物業服務企業因業主行使任意解除權而獲得賠償的案例。物業管理活動具有專業性、綜合性和持續性的特點,物業服務企業為了更好地管理項目,往往會應業主的要求進行一些前期投入,而投入的回報是以合同得到完全履行為預期的,尤其是要保證合同的履行時間。如果業主提前解除物業服務合同,勢必會給物業服務企業帶來損失。另外,如果提前解約,物業服務企業也面臨員工的安置、解聘補償等問題,也會給企業造成損失。上述法律規定的缺失,對于物業服務企業來說,同樣有失公平。


        首先我們認可物業服務合同是一種委托合同,用委托合同理論可以解決物業服務合同領域的大多問題。但由于物業管理的特性,物業服務合同具有一般委托合同不具備的法律屬性,對于物業服務合同的特性,應該由法律作進一步明確。限于《物業管理條例》的效力位階,強烈建議在法律層面將物業服務合同列為有名合同,對物業管理的特性問題做出專門規定,對于一些共性問題才參考適用委托合同的有關規定。


        以上對前期物業服務合同作出的法理分析,有助于明確界定業主、建設單位與物業服務企業的權利和義務,有助于厘清相關主體的法律責任邊界,也有助于相關物業管理矛盾糾紛的解決。具體劃分以物業銷售為時間節點,在初始登記后到物業銷售前,選聘或者更換物業服務企業是建設單位的權利;在物業銷售后,選聘或者更換物業服務企業是業主的的共同權利,屬于業主共同決定事項(見上圖)?;谏鲜鰧η捌谖飿I服務合同的法理分析,前言所涉爭論也就迎刃而解了,即“建設單位在簽訂前期物業服務合同后,尚未成立業主大會以前,沒有權利再次選聘物業服務企業;即便征得業主同意,建設單位也沒有權利再次選聘物業服務企業”根據上述理論,同樣可以輕而易舉地解決如“前期物業服務合同何時簽訂方為有效”“前期物業管理階段,建設單位有無權利與物業服務企業協議調整物業管理費”等諸多問題。


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